Является ли недвижимость вещью до того, как на нее зарегистрировано чье-то право собственности? По-нашему, проблема чем-то созвучна вопросу «А продолжают ли существовать вещи, когда мы на них не смотрим?»

Однако если рассуждать не о метафизике, а о низких юридических материях, то нужно как минимум допускать, что вещи и люди – реальности доправовые. Кстати, можно было бы убедительно утверждать, что и человек есть явление исключительно правовое, ведь без регистрации его рождения органами ЗАГС это существо останется двуногим без перьев, не обладающим тем, что делает его субъектом права – паспортом, гражданством и личным кабинетом налогоплательщика. Однако человек является причиной появления права, и не может быть порождением последнего (если, конечно, не скатываться к вульгарному легизму).

Примерно так же обстоит дело и с вещами. Отношения людей по поводу вещей и стали причиной появления частного права, а не наоборот. Задолго до того, как придумали категорию субъективного права, ипотечные книги и презумпцию государственной собственности на землю, люди имели дело с вещами. И еще до создания кадастрового учета люди умели различать индивидуально-определенные участки, описывая их при помощи природных или искусственных ориентиров – и спорили о них. Из этих споров людей о вещах и родилось частное право вместе с категориями объекта, субъекта и пр. Так что вещи в праве относятся к категории тех же базовых «внешних» реалий, что и время, причинная связь etc. Межевание же и кадастровый учет, кстати, действительно формируют вещь, но эти процедуры функционально ничем не отличаются от установки по границам участков заборов или рытья канав, то есть они непосредственно не связаны с признанием за кем-то права собственности, то есть признанием участка объектом чьего-то субъективного права.

Можно сказать, конечно, что мы говорим лишь о «юридическом измерении» вещи, а не «бытовом». Однако «юридическим измерением» вещи является категория «объект права» (или «объект вещного права» — для тех, кто полагает, что вещь не может быть объектом других прав), а не вещь сама по себе. Но объект права – это не любая вещь, а лишь та, которая, как считает право, может кому-то принадлежать.

Кстати, возможно ли существование земельного участка, который никому не принадлежит? Не в современном российском правопорядке (см. ст. 16 ЗК РФ), а в принципе – есть в этом что-то немыслимое? Раз это известно истории права, очевидно, что нет; если же из российского права убрать ст. 16 ЗК, небо не упадет на землю, да и вообще мало кто это заметит. А кто заметит, тот скажет: «И это хорошо».

Конечно, закон может создать вещь искусственно – например, единый недвижимый комплекс, который как раз и появляется лишь в результате регистрации права на него. Но также закон может создать и искусственного субъекта – юридическое лицо. Эти примеры не отрицают того, что для существования как ЕНК, так и юридического лица (очень хочется назвать фикцией и то, и другое) нужны базовые элементы в виде природных вещей и людей.

Поэтому вещь остается вещью даже в том случае, если она не является объектом права – да иначе и не могла бы существовать категория вещей, которые не имеют собственника. Нельзя смешивать категорию «вещи» и категорию «объекты права». Объект вещного права – всегда вещь, но не всякая вещь – объект какого-то права.

А вот что является, а что не является вещью (например, постройка на земельном участке) и что следует признавать вещью специальным указанием закона, уже можно обсуждать.

Автор статьи: Тимур Кобалия, Наталия Скрипкина.